La vente d’une résidence principale n’est pas automatiquement taxable parce qu’elle intervient moins de cinq ans après l’achat. L’amendement I-CF1426, discuté dans le cadre du PLF 2026, propose de conditionner l’exonération à une durée d’occupation, avec plusieurs exceptions. Une proposition adoptée en commission ne constitue toutefois pas, à elle seule, une règle applicable. Pour préparer une vente, il faut distinguer le régime fiscal de référence, le dispositif envisagé et son parcours parlementaire.
Résidence principale : l’exonération repose d’abord sur l’occupation réelle
L’article 150 U, II-1° du Code général des impôts prévoit l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale. Cette exonération concerne l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Elle peut également couvrir les dépendances immédiates et nécessaires, sous réserve des conditions applicables à leur cession.
Dans ce régime, aucune durée minimale générale de détention ou d’occupation n’est imposée. Une revente rapide ne suffit donc pas, par elle-même, à supprimer l’exonération. En revanche, le logement doit réellement constituer l’habitation habituelle et effective du vendeur : une adresse déclarée ou quelques séjours occasionnels ne suffisent pas.
Il faut distinguer deux situations. Une personne qui revend son véritable domicile après une courte période relève des règles de la résidence principale. Un propriétaire qui présente artificiellement une résidence secondaire comme son domicile s’expose déjà à une remise en cause de l’exonération, indépendamment de toute réforme.
La durée de propriété ne prouve pas non plus la durée d’occupation. Un appartement détenu depuis dix ans, mais loué pendant huit ans, n’a pas été occupé comme résidence principale pendant toute cette période. Cette distinction devient essentielle pour comprendre la condition envisagée par l’amendement.
I-CF1426 : une condition de cinq ans assortie de dérogations
L’amendement I-CF1426 vise à subordonner l’exonération à une occupation comme résidence principale pendant les cinq années précédant la cession. Son objectif est de limiter les reventes spéculatives bénéficiant de l’exonération, parfois qualifiées de « culbutes spéculatives ». Il ne faut donc pas résumer la mesure à une simple obligation de posséder le logement depuis cinq ans.
Rapport parlementaire sur la première partie du projet de loi de finances – Consultez le texte examiné, les amendements déposés et leur statut dans ce dossier officiel de l’Assemblée nationale.
Les motifs de vente qui pourraient préserver l’exonération
Le dispositif présenté prévoit des exceptions pour des motifs impérieux d’ordre familial, médical ou professionnel. Il mentionne également l’acquisition d’une autre résidence principale. Ces dérogations visent à ne pas traiter de la même manière une opération spéculative et un déménagement imposé par l’évolution de la vie personnelle ou professionnelle.
Une séparation, une mutation ou un problème de santé ne doivent cependant pas être considérés comme automatiquement exonératoires sur la seule base de ces intitulés. Leur qualification, les justificatifs nécessaires et les éventuelles conditions de délai dépendraient de la rédaction définitivement retenue et de ses modalités d’application. De même, l’exception liée à un nouvel achat ne permet pas de présumer qu’un simple projet d’acquisition suffirait.
Trois situations pour comprendre la portée du changement
- Vente après trois ans d’occupation : le régime de référence n’impose pas cinq ans ; avec le dispositif envisagé, une dérogation pourrait devenir nécessaire.
- Vente après cinq années d’occupation effective : la condition de durée proposée serait satisfaite, sous réserve de la rédaction finale.
- Bien détenu depuis dix ans, devenu récemment résidence principale : l’ancienneté de l’achat ne remplacerait pas les cinq années d’occupation envisagées.
Le vote en commission ne permet pas de conclure à une entrée en vigueur
L’adoption de l’amendement I-CF1426 en commission des finances, le 22 octobre 2025, constitue une étape parlementaire, non une promulgation. Ce repère historique ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que la mesure figure dans la loi de finances finalement applicable.
Pour établir son statut juridique, il faut suivre son devenir dans le texte budgétaire : examen en séance publique, navette avec le Sénat, éventuelle commission mixte paritaire, adoption définitive et promulgation. Une disposition peut être modifiée, supprimée ou ne pas être conservée au terme de ce parcours. Le statut final de cet amendement ne peut donc pas être déduit de son seul vote en commission.
Avant une vente, la vérification doit porter sur la loi publiée, la version applicable du CGI sur Légifrance et, lorsque nécessaire, les précisions du BOFiP. Le dossier parlementaire de l’Assemblée nationale permet, lui, de retracer le parcours de la proposition.
La date d’application est tout aussi importante que l’adoption. Il ne faut présumer ni qu’un compromis déjà signé protégerait automatiquement le vendeur, ni qu’une réforme toucherait rétroactivement une vente achevée. Seules les dispositions d’entrée en vigueur et les éventuelles règles transitoires permettraient de trancher.
Résidences secondaires : ne pas confondre cinq ans d’occupation et dix-sept ans de détention
L’amendement I-377 porte sur un autre mécanisme : les abattements pour durée de détention relevant de l’article 150 VC du CGI. Contrairement à la résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif ne bénéficie pas d’une exonération générale fondée sur son usage par le propriétaire.
| Situation | Régime de référence | Évolution proposée |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonération sans durée minimale générale, sous condition d’occupation effective | I-CF1426 : cinq années d’occupation, avec exceptions |
| Résidence secondaire | Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans | I-377 : délai d’impôt sur le revenu ramené à 17 ans ; maintien de 30 ans pour les prélèvements sociaux |
| Bien locatif | Abattements pour durée de détention ; échéances de 22 ans et 30 ans dans le régime de référence | Vérifier le champ exact de toute modification adoptée |
L’adoption en séance publique de l’amendement I-377, le 3 novembre 2025, ne doit pas davantage être confondue avec son maintien dans la loi définitive. Surtout, une exonération d’impôt sur le revenu n’implique pas nécessairement une exonération des prélèvements sociaux.
Les deux propositions poursuivent des logiques différentes : freiner certaines reventes rapides pour l’une, réduire l’incitation à conserver longtemps un bien pour l’autre. Leurs effets sur les recettes publiques et la fluidité du marché dépendraient des règles finales et des décisions des propriétaires ; aucun rendement budgétaire précis ne peut en être déduit ici.
Avant de vendre : sécuriser les preuves et le budget de l’opération
La priorité est de documenter l’usage réel du logement. L’administration peut examiner un faisceau d’indices : déclarations fiscales, consommations d’énergie, assurance habitation, abonnement internet ou éléments relatifs à la taxe d’habitation lorsqu’elle est pertinente. Aucun de ces éléments ne constitue, isolément, une garantie d’exonération : leur cohérence avec la vie effective du foyer compte.
Dans une vente suivie d’un achat, l’exonération joue un rôle comparable à une poulie dans une chaîne de financement : elle conditionne l’effort nécessaire pour faire avancer l’opération suivante. Une incertitude fiscale peut réduire l’apport disponible, augmenter le crédit requis ou fragiliser un prêt relais. Il est donc utile de demander au notaire deux budgets distincts, avec exonération et avec taxation éventuelle, plutôt que de raisonner uniquement sur le prix de vente affiché.
Pour préparer ce rendez-vous, rassemblez les éléments suivants :
- Les dates d’acquisition, d’emménagement, de location éventuelle et de départ.
- Les justificatifs cohérents d’occupation habituelle et effective.
- Les documents expliquant le motif de vente et le projet de nouvel achat.
- Une estimation de la plus-value tenant compte des frais et travaux fiscalement admissibles.
La bonne décision ne consiste pas à vendre dans l’urgence sur la foi d’un amendement. Elle consiste à faire confirmer le texte applicable à la cession, la qualification du logement et le montant net réellement disponible après la vente.
