Si vous souhaitez positionner votre bien immobilier en étant cohérent avec le reste du marché, vous devez étudier précisément la valeur de celui-ci. Et pour cause, une maison ou un appartement ne se résume pas au calcul d’une surface et à un prix moyen au mètre carré. Voici quelques étapes qui peuvent vous permettre de réduire plus rapidement les écarts entre une simple fourchette indicative et la valeur réellement envisageable…
1. Rassembler les caractéristiques précises du logement
La première étape consiste à réunir toutes les informations qui décrivent précisément le bien comme :
- le type de logement
- La superficie
- Le nombre de pièces
- L’état général du bien
- L’année de construction
Et si tous ces éléments restent une première base d’analyse, ils doivent aussi être complétés avec des prestations, que ce soit un balcon, un garage, ou encore les performances énergétiques. Tous ces éléments vous permettent déjà de distinguer le logement des biens qui ont une surface comparable, mais des caractéristiques différentes.
2. Analyser la localisation et le marché local
L’adresse est, bien évidemment, un facteur déterminant dans une estimation immobilière. En effet, deux logements similaires peuvent présenter des valeurs différentes selon leur rue, leur quartier, leur accessibilité ou leur environnement proche. Votre analyse doit donc porter sur les commerces, les transports, les écoles, les services, ou d’éventuels projets d’aménagement. C’est d’ailleurs dans cette logique qu’il est nécessaire de faire estimer la valeur de son logement par des professionnels, car les caractéristiques locales sont plus difficiles à apprécier seul.
3. Utiliser un outil d’estimation en ligne
Si vous ne savez pas où donner de la tête, vous pouvez d’abord utiliser un simulateur en ligne pour avoir des premiers éléments. A partir de l’adresse du bien et de certaines caractéristiques du logement, ces outils se chargent de croiser les informations avec de véritables données et avec le marché immobilier pour produire une fourchette de valeur.
Une méthode qui a l’avantage de fournir rapidement un ordre de grandeur, souvent gratuitement et sans engagement, mais qui ne permet pas d’apprécier certains critères comme la luminosité réelle, la qualité des finitions, le vis-à-vis ou bien l’état précis d’une copropriété. Cela veut dire que pour renforcer cette première approche, il est nécessaire de comparer plusieurs résultats et de consulter les transactions disponibles dans le secteur, notamment à travers les données publiques de ventes.
4. Comparer le bien à des logements similaires
Par la suite, vous pouvez affiner l’évaluation en rapprochant le logement de biens qui présentent des caractéristiques similaires. Dans ce cas, votre comparaison doit porter autant que possible sur le même type de bien, avec une surface proche, un secteur comparable et un état similaire. D’ailleurs, notons que le prix au mètre carré n’est seulement qu’un indicateur de départ, car les différences liées à l’extérieur, au stationnement, à l’étage, à l’exposition ou aux travaux doivent aussi être prises en compte.
5. Confirmer l’estimation avec un professionnel
Quel que soit le bien immobilier, une visite sur place est toujours nécessaire pour confronter les données théoriques aux caractéristiques réelles sur place. Il se peut qu’en tant qu’investisseur, vous appréciez l’agencement, l’état du logement, son environnement immédiat, mais pas les prestations qui les complètent. En procédant de la sorte, cela vous permet d’éviter aussi bien une surestimation, susceptible de ralentir la vente, qu’une sous-évaluation qui réduirait le montant obtenu.
